買房前一定要學會的4個練習
年底本來是國人購屋旺季，但房市冷颼颼，就連大台北向來被視為票房保證的豪宅、捷運周邊宅，都紛紛抗跌失靈，房市寒冬逼近，投資客一片哀嚎。
雖然前景未明，房價可能再下修，但不表示現在的你只能眼巴巴乾等。因為買房不是一時的決定，而是要隨時「保持備戰狀態」！不是「錢夠了就出手」，而是要「不斷預習、練習」，才能在機會出現時，一出手就買到最適合自己的房子。
練習1：蒐集情報
買房最忌諱貪快。自從內政部推出「實價登錄」後，房價完全透明化，對於有意買房的人，可先透過實價登錄，了解各區域的房價水平。實價登錄自2012年上路至今，已累積超過100萬筆資料，不論是透過仲介成交、向代銷公司購買，或自行成交的房屋買賣，都必須登錄實價。
利用實價登錄系統掌握行情，是基本常識。不過，「內行看門道，外行看熱鬧」，這些公開資訊，其實暗藏玄機！
實價登錄行情落差大，學會找「低點」
現階段的實價登錄，只顯示某一區段或門牌（如台北市南京東路二段150～180號）的交易時間、總價、單價、坪數等資訊，並沒有揭露單一門牌（如台北市南京東路二段150號9樓）的交易細節。此外，紅色子房資產管理執行董事蘇明俊提醒，實價登錄的行情落差很大，光是同一區域的每坪單價，可能差到幾十萬元。
因此，蘇明俊建議，如果很喜歡某一條巷子或某一棟大樓的物件，有意請房仲帶看屋，最好先學會「找出低點」，也就是附近類似物件的最低成交價格。
例如看上台北捷運板橋站附近的公寓，可先搜尋附近屋齡相當、格局類似的物件，看能不能找出低點。如此一來，當房仲表示「這附近公寓的行情，每坪60萬元已經很低了」的時候，就能提出其他說法，一方面避免被房仲唬弄，另方面也讓對方知道，自己是有備而來。
從房仲身上問出有用資訊
房產講師、購屋平台House123執行長邱愛莉建議，在初次跟房仲接觸時，有5個問題一定要詢問，以掌握資訊：
「屋主為什麼要賣房？」→可看出屋主是否急需用錢。
「屋主之前住在這裡嗎？」→可看出屋主是投資客還是自住戶。
「這間房子賣多久了？」→可判斷議價空間，如果房子一直乏人問津，表示議價空間或許能拉大。
「之前有沒有人出價？」→可知道房子目前的搶手程度，愈多人出價，就愈難議價。
「這棟房子／這個社區的入住率高嗎？」→如果入住率不高，社區管理可能不好。
買房過程中，接觸最多的對象就是房仲。大部份人喜歡挑資深房仲，認為比較有經驗、專業能力強。不過，雖然菜鳥房仲經驗較少，也不必太排斥，因為菜鳥缺乏客源，成交壓力大，只要有人有需求，大多會樂意服務並提供很多資訊。對買家來說，只要懂得篩選物件，就有機會撿到便宜。
同樣地，大型仲介公司知名度高，因為開發的物件多，成交壓力不如小的仲介公司來得高。換句話說，為了成交，小的仲介公司反而比較願意犧牲仲介費，對於預算低的購屋族，也是可以考慮的選項。
練習2：科學看屋
看屋不是憑感覺，而是要眼觀四面、耳聽八方，多看多比較。那麼，究竟要看哪些面向呢？
屋內：活用物理常識揪出小瑕疵
● 裝滿的礦泉水瓶，檢查地板平穩度：將礦泉水瓶橫放在地板上，檢查地板是否平穩。如果水瓶朝某個方向滾動，就表示地板有傾斜的狀況。
● 奇異筆敲地板，檢查地板黏合度：可在屋內先逛一圈，然後選擇同一間房間內5個不同位置的地板，用奇異筆輕敲。如果聲音一致，表示地板是貼合且平整的；如果有很大的回音，則表示地板下方有空隙，需要再進行修補。
● 手機電源線，檢查供電設備：有插座不代表都能使用。可拿出隨身好攜帶的手機電源線，測試每個插座，檢查是否能正常供電。
● 所有水槽裝滿水，再同時把水放掉：可將屋內所有水槽裝滿水，再同時把水放掉，檢查大量排水時，水管管線是否依然保持順暢。
● 打開廁所的抽風機，讓它運轉幾分鐘：廁所講求通風、乾燥，最好設有窗戶，看屋時也要檢查抽風機是否能正常運作。
屋外：注意攸關居住品質的大面向
● 樓梯間、逃生梯，看出管理品質：樓梯間、逃生梯或其他公共空間中，如果有鞋子亂丟、雜物亂堆的狀況，代表社區缺乏良好管理。
● 大樓磁磚外觀，揪出安全疑慮：檢查大樓外觀是否有異狀，就算牆面沒有龜裂，僅是瓷磚微微凸起，也可能因為風吹日曬，導致外牆磁磚剝落，砸傷行人。
練習3：多方查證
看屋時，房仲會提供各種資訊，盡量滿足買方需求，以達成交目的。不過，為了守住屋主開價及仲介費，遇到隱惡揚善、拉抬價格的房仲，也不無可能。
邱愛莉建議，隨時發揮偵探精神。例如房仲說「○○影城以後會蓋在隔壁」，最好親自查證，並想辦法問到更多細節。雖然房仲不一定說謊，但買房沒辦法退貨，務必透過各種管道，多方求證。
別再相信「格局圖」，真正要看的是這個！
房屋廣告上，通常都會有「格局圖」，讓買家在看屋前，對屋內格局有初步了解。但你知道嗎？除了預售屋或新成屋的格局圖是建商提供，一般中古屋的格局圖，都是房仲自己畫的！
邱愛莉指出，房仲依據「目測」畫出屋內家具和建物（如陽台），再用電腦繪圖畫出「格局圖」。換句話說，格局圖無法看出真實的長寬比例，許多買方等到看屋後，才發現格局圖跟實際狀況不全然相符。
因此，格局圖其實僅供參考，真正要看的，是「測量成果圖」。測量成果圖是由原始建管單位核准的建築平面圖，不但來源有所依據，且會按照真實長寬比例，詳細標註建物的位置和長寬尺寸，對買家而言更具參考價值。
從土地及建物謄本，推算成交的最低價
除了透過房仲詢問、試探，推敲屋主的成交底線，還可以用物件的門牌號碼（欲購買物件的地址），到「Hinet地政服務」網站，線上申領土地及建物謄本的電子檔，更精確地推算屋主當初的購屋成本。
邱愛莉指出，土地謄本及建物謄本上的「權利金額」欄位，是抵押權的實際金額。簡單來說，如果屋主向銀行借貸1,000萬元，銀行會將借貸金額加上20％，那權利金額就會寫1,200萬元。而從土地及建物謄本上的權利金額，能推算出屋主的購屋成本。
假設權利金額為840萬元，表示屋主向銀行貸款的金額是700萬元（840÷1.2＝700），以貸款成數7成來估算，屋主的購屋成本就是1,000萬元（700÷0.7＝1,000）。
練習4：討價還價
議價主要有3個階段：先口頭出價、簽「要約書」或下「斡旋金」，最後才是和屋主見面談。如何守住預算、顧到彼此顏面，又能買到理想好房？
壞話交給別人說，自己扮白臉釋善意
除非經驗老道，否則一般人看房，最好不要單槍匹馬，盡量找親友同行。
在看屋過程中，不妨讓親友扮黑臉，自己（真正的出價者）當白臉。由親友來點出房屋缺失，自己則在旁安撫，並適時釋出善意，如此可營造出緩衝空間，而非直接站上和屋主、仲介討價還價的第一線。
保持神祕感，對房仲理性、對屋主感性
即使看到喜歡的物件，也不要當下做決定，最好保留一點彈性。一般來說，對仲介首重講理，而對屋主則可訴諸情感。
邱愛莉建議，適度讓房仲知道自己的資金實力是必要的，但更重要的是，必須展現專業，讓房仲知道你不僅買得起，還很了解行情，熟悉購屋眉角。
而在面對屋主時，就不太需要展現資金實力了。如果是看起來精打細算的買家，屋主難免會有「是不是賣得太便宜、吃虧了」的想法，此時，誠意才是重點。強調自己很想買，但預算真的有限，必要時用一點哀兵策略，希望屋主割愛，讓對方感到「投緣」，降價出售的機率自然提高。
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